Dans un contexte économique où les investisseurs cherchent à optimiser leur fiscalité, le déficit foncier est une option de choix pour ceux qui s’intéressent à l’investissement immobilier. Ce mécanisme permet en effet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de travaux réalisés sur un bien immobilier.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est une situation dans laquelle les charges liées à un bien immobilier dépassent les revenus qu’il génère. Ces charges peuvent être, par exemple, des dépenses de travaux, de gestion ou de financement. Lorsque ce déficit existe, il est possible de le déduire de son revenu global, dans certaines limites, afin de réduire son imposition.
Les conditions pour bénéficier du déficit foncier
Pour profiter de cette mesure fiscale, plusieurs conditions doivent être remplies :
- vous devez être propriétaire d’un bien immobilier dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
- les dépenses engagées doivent concerner des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du bien ;
- ces travaux ne doivent pas avoir pour objet d’accroître la surface habitable, ni de créer de nouveaux locaux ;
- le bien immobilier doit être loué pendant au moins trois ans après l’achèvement des travaux.
Si ces conditions sont respectées, le déficit foncier peut vous permettre de réaliser des économies significatives sur vos impôts. Il est donc important de bien connaître les règles qui s’appliquent pour optimiser votre investissement.
Comment calculer et déduire le déficit foncier ?
Pour déterminer si un déficit foncier existe et dans quelle mesure il peut être déduit, il convient tout d’abord de calculer les revenus fonciers du bien concerné. Ce calcul prend en compte les loyers perçus, mais également les charges déductibles liées à l’exploitation du bien.
Les revenus fonciers imposables
Les revenus fonciers imposables comprennent :
- les loyers perçus par le propriétaire ;
- les charges récupérables auprès du locataire (par exemple, les charges de copropriété) ;
- les recettes accessoires (comme les droits de chasse, de pêche ou les redevances).
Il faut également prendre en compte les éventuelles réductions d’impôt dont le propriétaire pourrait bénéficier, comme le dispositif Pinel ou Malraux.
Les charges déductibles
Les charges déductibles des revenus fonciers sont les dépenses engagées pour la conservation, l’entretien ou l’amélioration du bien immobilier. Elles comprennent notamment :
- les frais de gestion (honoraires d’agence, frais de syndic, etc.) ;
- les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition ou les travaux ;
- la taxe foncière et la taxe sur les logements vacants ;
- les primes d’assurance ;
- les dépenses de travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation.
C’est en soustrayant les charges déductibles aux revenus fonciers imposables que l’on obtient le montant du déficit foncier.
Déduction du déficit foncier du revenu global
Lorsque le déficit foncier est constaté, il peut être déduit du revenu global du propriétaire, dans la limite de 10 700 euros par an. Le solde éventuel peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes, sans limitation de durée.
Exemple
Imaginons un propriétaire ayant perçu 15 000 euros de revenus fonciers au cours d’une année et ayant engagé 25 000 euros de dépenses déductibles. Son déficit foncier s’élève donc à 10 000 euros (25 000 – 15 000). Il pourra déduire ces 10 000 euros de son revenu global, ce qui réduira d’autant son imposition.
Les avantages du déficit foncier
Le principal avantage du déficit foncier réside dans la possibilité de diminuer son imposition en réalisant des travaux sur un bien immobilier. Cette mesure fiscale est particulièrement intéressante pour les investisseurs qui souhaitent rénover un logement ancien ou effectuer des travaux d’entretien et d’amélioration.
Quelques-uns des bénéfices du déficit foncier sont :
- une réduction d’impôt importante pouvant atteindre jusqu’à 10 700 euros par an ;
- la valorisation du patrimoine immobilier grâce aux travaux réalisés ;
- l’absence de plafonnement global des niches fiscales, contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière ;
- la possibilité de cumuler le déficit foncier avec d’autres avantages fiscaux (Pinel, Malraux…).
Ainsi, le déficit foncier constitue une option de choix pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en améliorant la qualité de leur patrimoine immobilier. Milea Patrimoine, expert du déficit foncier peut vous accompagner dans votre investissement.